聚焦：4月上海二手房成交量下挫，置換客戶及投資客“陷兩難”

據滬上多家研究機構的統計，4月上海二手房成交量約1.72萬套，環比3月下降了近3成，減少約7000套房源。這一數據相比今年2月1.9萬套的成交量，同樣減少了近2千套。

從2019-2021年歷年表現來看，4月二手房成交量低于3月屬于較為合理的回調，不過低于2月份的情況較為罕見。通常2月處于上海傳統春節前后，交易縮量合情合理，隨著傳統樓市小陽春的金三銀四到來，交易量會有所攀升。

當然今年上海樓市的小陽春來得較早，2月二手房成交量相比1月幾乎翻番，超過市場預期，不排除購買力或被提前透支的可能性。伴隨二手房成交出現降溫，掛牌量的持續走高，未來數月市場或將進入一個下行的周期。

(資料圖片僅供參考)

掛牌量走高趨勢存在，網傳40萬套消息不實

近日還有網傳消息稱上海二手房掛牌量達到了40萬套，目前關于上海二手房掛牌量的說法眾說紛紜，沒有確切的數據。

官方在房地網上會展示各區二手房的掛牌詳情，據了解，該公示的信息僅為房源的掛牌次數，并非實際的樓盤掛牌量，就是說一套房源在多個中介平臺上掛牌，都會被計算在房地網上，因此存在重復掛牌的房源。

截圖源自網上房地產官網

由此來看，網絡上解讀上海有40萬掛牌房源的信息并不屬實。當然，春節后上海二手房整體掛牌量在持續走高的情況確實存在，再疊加上海二手房核驗價放松，此前僅在中介內網“不對外公示”的房源，如今也逐步對外展示。

豪宅掛牌價格高，老小區置換難度大

今年以來，市場上流傳較多的聲音是豪宅掛牌價格及掛牌量雙雙突破新高，例如4批次入市的云錦東方，新房均價16.49萬/平。而鏈家網數據顯示，云錦東方在網上的掛牌均價為22-23元/平，最近的一次成交發生在今年2月，交易均價為23萬元/平，此外諸如翠湖天地的部分房源掛牌價格已紛紛站上30萬/平。

圖源貝殼找房官網截圖

當然豪宅僅是上海樓市的少數派，市場上絕大多數房東都能感受到二手市場的含義，網易房產在此前的調查中，有房東曾表示掛牌房源已降價多次卻依然無人問津，尤其是很多老舊小區，想要出售老房并置換改善新房的難度不小。（詳情可查看上海二手房成交和掛牌量紛紛刷新高，房東：掛了很久還沒賣掉）

掛牌房源太多，如果價格上妥協太多或影響到置換資金，但不大幅降價房子根本賣不掉，這讓賣家陷入了兩難。

此外，購房者也越來越精明，打新熱潮下，除了市中心總價較低的房源，買家會刻意回避那些高均價、房齡較長的二手房。

新盤交付潮來臨，“投資客”由售轉租

不僅市區老舊小區房源積壓，新房市場上還有不少“投資型”買家，想通過購買新房來“低進高出”。以上海新房市場較為火熱的大虹橋為例，片區內的熱門項目蟠龍天地二期于去年底交付，目前該小區的掛牌價格高達10萬/平。在4月底結束的上海一批次土拍中，該盤附近出讓的一幅宅地的房地聯動價僅為6.4萬/平。

網易房產從當地鏈家的一名置業顧問處了解到，大虹橋近期有不少剛交付的新盤，如蟠龍天地、金地虹悅灣等新盤，這些樓盤掛牌價格普遍高于市場上多數項目，加上大虹橋下階段還會有不少新盤推出，二手看房客戶對這些房源的購買意愿并不強烈，對此有很多業主會由售轉租。

筆者從貝殼官網站上發現，蟠龍天地目前在該平臺上有18套掛牌房源，此外還有多達78套出租房源，可見大虹橋購房者中用來投資的客戶占比并不低。

圖源貝殼找房官網截圖

該中介機構的置業顧問表示，由于蟠龍天地二期在不久前剛交付，市場上涌現出了大量的出租房源，短期來看出租周期較長，當然只要價格足夠有吸引力，隔天就租出去的可能性也有。不過該工作人員表示，隨著7-9月的畢業季和開學季的來臨，后期租賃行情會有所好轉，畢竟這一片區內有多所國際學校，新周期的租賃需求會比較旺盛。

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