本文來源：時代財經(jīng) 作者：林心林

(資料圖)

“島主”夢并不好做。

近日，浙江寧波旦門山島的無居民海島使用權(quán)及海域使用權(quán)在阿里司法拍賣平臺公開拍賣，評估價3977.19萬元，起拍價2785萬元。截至5月27日該項目競價周期結(jié)束，因無人報名流拍。

但這次拍賣仍吸引了將近6000人次圍觀。

為何旦門山島如此受關(guān)注？早在2011年，《海島保護法》出臺后第二年，全國首個無居民海島使用權(quán)證書出自于此，旦門山島成為國內(nèi)首個有明確使用權(quán)的無居民海島。獲得該島50年使用權(quán)人的是象山海洋游覽度假有限公司，背后實控人為黃益民。

根據(jù)彼時“黃島主”的計劃，到2020年前，旦門山島投資額將不少于10億元，包括建設(shè)沙灘高爾夫、溫泉度假酒店、海灘泥浴、海島影視拍攝基地等項目。

如今十二年過去，旦門山島卻淪落為拍賣貨架上的標的物。

根據(jù)司法拍賣公告、法院執(zhí)行案件信息，旦門山島使用權(quán)自2018年作為抵押物為貸款提供抵押擔(dān)保，后因貸款方無力歸還借款，借貸方依法訴至法院并申請強制執(zhí)行，因此該院對海島使用權(quán)進行查封評估并拍賣。另據(jù)企業(yè)信息平臺查詢，黃益民存在3條失信被執(zhí)行人信息，涉案總金額超1.4億元。

2022年在旦門山島組織過游學(xué)活動的黃旭（化名）告訴時代財經(jīng)，島上目前90%仍是原始狀態(tài)，僅有一個民宿經(jīng)營方提供住宿、餐飲需求以及泳池、水庫設(shè)施，任何戶外游玩項目都只能自行組織。“真正的島主已經(jīng)聯(lián)系不上了?！秉S旭透露，現(xiàn)在外界能聯(lián)系到的海島負責(zé)人只是代理，為島主的朋友。

國內(nèi)首個確權(quán)無居民島旦門山島，圖源：受訪者提供

對于全國首個有產(chǎn)權(quán)的無人島被拍賣，中國第一代島主、華人島主聯(lián)盟發(fā)起人林東卻認為“十分正?！?。盡管林東參與過國內(nèi)外數(shù)十個無人島交易開發(fā)，但在他眼里，這條路仍然困難重重，“投入大、周期長、收益慢，許多想吃螃蟹的人都把無人島想象得太美好了。”

富豪們涌向買島，一年使用金低至幾千元

旦門山島的故事，是國內(nèi)無居民海島發(fā)展的縮影。

早在上世紀七八十年代，民間資本就開始試水浙江等一些沿海省市的無居民海島開發(fā)，但由于盲目、粗放的開發(fā)，部分無居民海島被破壞，甚至消失。

2002年，國家正式實施海洋開發(fā)戰(zhàn)略，隔年，原國家海洋局印發(fā)《無居民海島保護與利用管理規(guī)定》，首次提出允許個人或機構(gòu)有償開發(fā)利用無居民海島，由此掀起了國內(nèi)無居民島開發(fā)的第一波熱潮。

彼時大量資本涌向沿海省市的無居民海島，如曾開發(fā)過海南三亞西島的臺商陳明哲，于2004年投資3億元開發(fā)廣東太白縣放雞島；同年，“溫州第一女島主”陳曉嫻與當(dāng)?shù)卣炗喿赓U協(xié)議，在溫州竹嶼島進行為期5年的旅游娛樂項目開發(fā)。

但無居民海島開發(fā)的監(jiān)管并不嚴格，開山炸島等無序開發(fā)事件時有發(fā)生。直到2010年，國家正式頒布《海島保護法》、《無居民海島試用金征收使用管理辦法》，明確了無人島的所有權(quán)、管理權(quán)以及相關(guān)有償使用制度。2011年，原國家海洋局公布了中國首批176個可以開發(fā)利用的無居民海島名錄，涉及遼寧、山東、江蘇、浙江、福建、廣東、廣西、海南等8個省份。

值得注意的是，無居民海島與其他不動產(chǎn)的持有開發(fā)有所不同。

無居民海島屬于國家所有，即個人或機構(gòu)可以申請的只是海島的使用權(quán)，且利用期限最長不得超過50年。同時，國內(nèi)的無居民海島的用島類型劃分為9類，分別為旅游娛樂、交通運輸、工業(yè)倉儲、漁業(yè)、農(nóng)林牧漁等，其中并不存在私人使用的可能。

“國內(nèi)目前還沒有任何法律支持無居民海島使用，與國外無人島有著較大差別，國外是開發(fā)利用與私人島嶼并重?！睋?jù)林東了解，目前國內(nèi)無人島開發(fā)大部分都是旅游娛樂用途，且跟陸上房地產(chǎn)開發(fā)一樣有著嚴格的開發(fā)期限規(guī)定，如果三年內(nèi)不在島上開發(fā)利用，政府將會依法收回使用權(quán)。

而經(jīng)批準開發(fā)利用無居民海島的個人或企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法繳納使用金。年使用金收取標準按照用島類型、開發(fā)利用程度、海島等級綜合評估，使用金低至幾千元，貴則數(shù)千萬元。

以遼寧省2020年公布的無居民海島使用金的征收標準為例，若用島類型為“旅游娛樂”，開發(fā)者每年最低只需繳納3700元就可以擁有一座面積1公頃的島嶼的使用權(quán)。使用金隨開發(fā)破壞程度、島嶼等級升高，最多須繳納2455萬元。

低廉的買島費用，吸引了許多如寧波富商黃益民一樣的富豪們。2010年國家出臺相關(guān)無居民海島法規(guī)之后，海島開發(fā)熱潮再次掀起，浙江寧波象山的旦門山島、大羊嶼等無居民島嶼相繼迎來“島主”。

林東告訴時代財經(jīng)，購買無人島的大多是在島嶼所在地或附近的企業(yè)老板，用手頭閑余的錢去買島，想做第一批吃螃蟹的人。

買島只是入場券，無人島開發(fā)爛尾不斷

擁有一座島看似風(fēng)光，但對于島主們來說，買島費只是入場券，真正的挑戰(zhàn)在于開發(fā)運營。

盡管國內(nèi)推行無居民島開發(fā)十余年，地方政府也推出了相關(guān)開發(fā)細則，但中國無居民海島開發(fā)卻鮮少有成功案例，大部分以失敗告終。

2011年11月8日，寧波富商黃益民在繳納344萬元使用金后，拿下國內(nèi)首張無居民海島使用權(quán)證書，取得旦門山島50年的使用權(quán)，暢想著花10個億在2020年前將島嶼打造成高端旅游休閑基地。

但時隔12年，旦門山島仍處于十分原始的階段，在一些社交平臺上，有游客將其描述為“與世隔絕”“原生態(tài)”“商業(yè)化程度低”等。拍賣公告中對于旦門山島的描述也集中在自然生態(tài)層面：島上植被以草叢為主，有少量稀疏針葉林，島上還有全國并不多見的丹霞地貌，四周礁石密布，海螺叢生。

黃旭告訴時代財經(jīng)，日常在旦門山島固定工作的僅兩三個人，其余都是散工。2022年7月，黃旭所在公司組織了數(shù)百人的游學(xué)團隊前往旦門山島，“已經(jīng)是他們?nèi)ツ曜畲蟮目蛻袅恕！睂τ谀壳皪u嶼流拍，黃旭并不意外，“島上開發(fā)難度太大了，目前產(chǎn)能還很低，光是運貨的船費一趟就得至少500元以上?！?/p>

因淡水資源缺乏需要運輸?shù)V泉水去旦門山島，圖源：受訪者提供

早在拍賣的前幾年，就有朋友找到林東希望協(xié)助旦門山島的開發(fā)，稱“公司經(jīng)營有問題?！背说╅T山島因為島主債務(wù)糾紛淪為拍賣物，許多確權(quán)的無人島也相繼爛尾。2009年，“溫州第一女島主”陳曉嫻在竹嶼島累計投入300萬元，換來的卻是一年數(shù)萬元的門票收入，最終其主動與當(dāng)?shù)卣Y(jié)束協(xié)議；有著“全國無人島第一拍”的象山大羊嶼島，因資金短缺，在2013年動工建設(shè)一期項目時被迫中斷。

“許多買島的人其實并不懂海島開發(fā)，最開始投資時想象得太美好，等到后期建設(shè)才發(fā)現(xiàn)資金跟不上，終止建設(shè)、退出的不在少數(shù)。”林東稱。

投資開發(fā)成本至少幾億，仍有人幻想做島主

無人島開發(fā)龐大的資金需求，是島主夢破碎的重要原因。

據(jù)悉，無人島開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)繁多且復(fù)雜，涉及碼頭、道路、淡水、電力、環(huán)保等基礎(chǔ)設(shè)施重建以及生態(tài)修復(fù)。以大羊嶼島為例，在建設(shè)酒店一期的時候，光是發(fā)電就花費將近6000萬元。由于遠離陸地，建設(shè)物資運輸上島的費用也十分昂貴，有數(shù)據(jù)顯示，無人島上建造所需的成本至少是陸地上建造的三至六倍。

而海島氣象環(huán)境復(fù)雜，使得許多工程建設(shè)并非一勞永逸，譬如國內(nèi)開發(fā)最為成功的無人島之一三亞蜈支洲島，如今每年仍在投入數(shù)千萬的設(shè)施建設(shè)費用。

顯然，無人島開發(fā)的投入宛若無底洞，如果是資本財力有限的企業(yè)或個人很難啃得下。林東便直言，“一個無人海島的開發(fā)利用，至少需要幾千萬到幾個億。”此外，無人島本身就意味著基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)系統(tǒng)薄弱，自然資源較佳的島嶼如蜈支洲島早已經(jīng)開發(fā)，剩下的無人島開發(fā)難度巨大。

截至2020年，國內(nèi)總計有11000多個海島，無居民海島約占全部海島個數(shù)的96%，其中有淡水資源的海島則不足2%。而2011年至2017年，全國僅有26個無居民海島拿到了不動產(chǎn)登記證。

自《海島保護法》頒布以來，國內(nèi)第一代島主林東已逐漸將“玩島”的重心轉(zhuǎn)移至國外，“當(dāng)時腳一踩進去，覺得陷進泥巴，馬上就退出來了”。目前，林東主要在東南亞、南太平洋一帶，參與一些無人島的經(jīng)營、開發(fā)或使用，“下半年還要帶隊去看島?！?/p>

對于國內(nèi)無人島的開發(fā)，林東則認為，在法律法規(guī)、規(guī)劃、多方資本聯(lián)合開發(fā)等制度與模式上還有完善空間。“這條路不好走，比較漫長艱辛?！辈贿^，林東相信將來國內(nèi)無人島開發(fā)會有新的措施與模式出臺，推進會加快。

即便如此，仍有部分人懷揣著島主夢。浙江在線報道指出，自4月下旬法院拍賣公示后，已有幾位投資意向人去旦門山島考察。而在5月10日，位于云南德宏的一個獨立島嶼1個月使用權(quán)在網(wǎng)上拍賣，起拍價1元，最終以7199元成交。

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