廣州辦公樓租賃需求逐漸修復(fù) 投資市場(chǎng)半年交易額接近去年全年總額85% 世界獨(dú)家

2023年上半年，廣州經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇，但動(dòng)力稍顯不足。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃需求雖有所回暖，但61萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)仍導(dǎo)致空置率環(huán)比上升約3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到21.8%，因此租金繼續(xù)承壓。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)亮眼，租賃成交較去年同期上升128%。頭部跨境電商推動(dòng)非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)去化，但難抵空置率突破20%。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)總交易額約為117億元，接近去年全年交易總額的85%。

【資料圖】

仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“上半年，隨著貨運(yùn)規(guī)模與人員流動(dòng)合理增長(zhǎng)，廣州繼續(xù)發(fā)揮‘流量經(jīng)濟(jì)大市’的優(yōu)勢(shì)，以固有優(yōu)勢(shì)疊加新流量涌入，推進(jìn)存量資源優(yōu)化調(diào)整，塑造新的產(chǎn)業(yè)盈利模式，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效。同時(shí)，信貸對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度穩(wěn)健，助力企業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)期改善，促進(jìn)辦公樓租賃市場(chǎng)加快尋找企穩(wěn)支撐點(diǎn)。文旅、餐飲消費(fèi)提速明顯，零售市場(chǎng)活力有所提振。隨著下半年廣州經(jīng)濟(jì)充分發(fā)揮全面的穩(wěn)增長(zhǎng)政策效力，廣州商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)有望增強(qiáng)復(fù)蘇動(dòng)能，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)步提升。”

甲級(jí)辦公樓

*廣州辦公樓市場(chǎng)指廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

2023年上半年，得益于社會(huì)生產(chǎn)生活秩序回歸正常，廣州經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出穩(wěn)定恢復(fù)的基本態(tài)勢(shì)，部分指標(biāo)持續(xù)加速?gòu)?fù)蘇。以全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為例，1至5月份該指標(biāo)同比增長(zhǎng)9.2%，增速比一季度提高逾3個(gè)百分點(diǎn)，其中5月當(dāng)月的同比增幅更高達(dá)13.3%。然而，各部門復(fù)蘇仍不均衡，如部分工業(yè)生產(chǎn)指標(biāo)1至5月間繼續(xù)同比下跌，可見推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回暖的動(dòng)力仍稍顯不足。

隨著各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有序復(fù)蘇， 2023年上半年廣州甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)活躍度與去年下半年相比有所回升，租賃問詢和項(xiàng)目考察等活動(dòng)熱度見漲。但是，由于短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和企業(yè)擴(kuò)張的不確定性仍然存在，大多數(shù)企業(yè)當(dāng)前依然傾向于采取相對(duì)謹(jǐn)慎的房地產(chǎn)策略，對(duì)租賃成本較為敏感，這在一定程度上延緩了租賃需求的恢復(fù)和釋放。

從實(shí)際租賃成交情況來(lái)看，今年上半年的整體租賃需求較去年下半年有所回暖，但仍處于修復(fù)階段，全市凈吸納量合計(jì)約為15萬(wàn)平方米。

值得注意的是，上半年內(nèi)仲量聯(lián)行記錄到數(shù)宗租賃面積達(dá)4,000平方米或以上的成交，其中多數(shù)于琶洲子市場(chǎng)內(nèi)錄得，均屬于節(jié)約成本型搬遷或升級(jí)擴(kuò)租類型。由此可見，部分具備一定承租能力且對(duì)辦公空間需求較大的企業(yè)正利用廣州辦公樓市場(chǎng)當(dāng)前處于“租戶市場(chǎng)”的契機(jī)，以相對(duì)可控的成本，完成企業(yè)辦公空間的擴(kuò)充、升級(jí)和整合。

市場(chǎng)供應(yīng)方面，今年上半年全市新增供應(yīng)約為61萬(wàn)平方米；其中，二季度共有4個(gè)辦公樓項(xiàng)目竣工約43萬(wàn)平方米入市。由于目前的租賃需求未能顯著帶動(dòng)市場(chǎng)去化，在上半年新增供應(yīng)的影響下，截至二季度末，廣州辦公樓市場(chǎng)空置率約為21.8%，環(huán)比上升約3個(gè)百分點(diǎn)。

今年第二季度，廣州全市辦公樓租金延續(xù)下跌趨勢(shì)，環(huán)比下滑約1.5%。市場(chǎng)租賃需求復(fù)蘇較緩，空置率持續(xù)走高，企業(yè)租戶成本控制意識(shí)日益增強(qiáng)等因素導(dǎo)致辦公樓業(yè)主議價(jià)能力繼續(xù)走弱；尤其對(duì)于琶洲等新興片區(qū)的辦公樓項(xiàng)目而言，加速去化仍是其首要目標(biāo)，因此業(yè)主愿意在議價(jià)階段作出讓步，力求在新增供應(yīng)沖擊下尋求更多“戰(zhàn)略緩沖”的空間。

市場(chǎng)展望

2023年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在一季度實(shí)現(xiàn)超預(yù)期反彈，并在二季度逐步進(jìn)入以消費(fèi)恢復(fù)性增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)分化的經(jīng)濟(jì)修復(fù)常態(tài)。仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示：“展望下半年，“常態(tài)化”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和“穩(wěn)增長(zhǎng)”的主旋律預(yù)計(jì)將得到延續(xù)，但短期內(nèi)社會(huì)有效需求和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生動(dòng)力的恢復(fù)仍面臨挑戰(zhàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)將繼續(xù)面臨一定不確定性。這會(huì)在一定程度上對(duì)企業(yè)的預(yù)期和信心造成擾動(dòng)。”

馬煒圖指出，在這種情況下，企業(yè)未必能夠快速扭轉(zhuǎn)當(dāng)前相對(duì)謹(jǐn)慎、以成本為導(dǎo)向的不動(dòng)產(chǎn)策略，這不利于年內(nèi)廣州辦公樓市場(chǎng)租賃需求與租金水平的修復(fù)。

結(jié)合年內(nèi)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將突破100萬(wàn)平方米，因此空置率將很有可能延續(xù)當(dāng)前的上行趨勢(shì)。另外，由于租賃需求在年內(nèi)預(yù)計(jì)仍需要時(shí)間來(lái)進(jìn)行修復(fù)，存量空置的去化依然面臨挑戰(zhàn)，新竣工入市項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)也將繼續(xù)存在；為推動(dòng)去化，業(yè)主可能會(huì)保持較為進(jìn)取的心態(tài)和定價(jià)策略，以爭(zhēng)取成本節(jié)約型的企業(yè)租戶。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

*指廣州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心市場(chǎng)

2023年上半年，受疫情管控放松、“五一” 假期及廣交會(huì)等多重因素積極影響，廣州客流量較去年明顯反彈。廣州市交通運(yùn)輸局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， “五一” 期間廣州地區(qū)累計(jì)到發(fā)旅客705.4萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)290.2%。線下住宿及餐飲業(yè)消費(fèi)復(fù)蘇顯著，零售額同比增長(zhǎng)26.6%，帶動(dòng)了消費(fèi)市場(chǎng)整體回暖。

餐飲消費(fèi)的復(fù)蘇帶動(dòng)了整體租賃需求回暖，核心商圈優(yōu)質(zhì)鋪位快速去化，非核心區(qū)域空置許久的餐飲店鋪也實(shí)現(xiàn)去化，使得全市整體空置率有所下降。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)的廣州全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心成交數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，餐飲業(yè)態(tài)租賃成交總數(shù)為144筆，較去年同期上升128%。新增餐飲店鋪中以能夠迎合年輕消費(fèi)群體就餐習(xí)慣的湘辣辣、慫重慶火鍋以及師烤豆花烤魚等地方特色風(fēng)味餐廳為主，相關(guān)品牌均錄得多筆租賃成交。

除餐飲業(yè)外，其他零售業(yè)態(tài)租賃需求復(fù)蘇態(tài)勢(shì)則較為緩慢。由于消費(fèi)者信心并未恢復(fù)至疫情前水平，消費(fèi)乏力的現(xiàn)狀仍需時(shí)日才有可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)改善。在營(yíng)業(yè)收入尚未全面恢復(fù)的情況下，大部分零售商更傾向于降本以及重視租售比的管理策略，對(duì)線下門店擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度。部分本土經(jīng)濟(jì)服飾類品牌一方面為迎合年輕消費(fèi)者群體的購(gòu)買力，另一方面趁租金低位而吸納優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心內(nèi)的店鋪，以此提高品牌知名度以及增加線下銷售渠道。

2023年上半年廣州零售物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)1個(gè)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)面積約6萬(wàn)平方米。項(xiàng)目為位于廣州科學(xué)城的黃埔大悅匯，是由大悅城控股商業(yè)攜手黃埔文化集團(tuán)合作打造的輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目。

租金層面，僅有天河北商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目因核心地理位置零售資源稀缺而持續(xù)受到零售商追捧，租金保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其他市區(qū)商圈以及市郊項(xiàng)目皆受制于零售租賃需求復(fù)蘇的不均衡以及大部分零售商收入恢復(fù)緩慢導(dǎo)致承租能力有限，租金依然呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。截至2023年二季度，市區(qū)租金水平較去年年底增長(zhǎng)了1.6%，而郊區(qū)租金水平下降1.1%。

市場(chǎng)展望

作為2023年的重點(diǎn)工作，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“著力擴(kuò)大內(nèi)需，把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”，地方政府勢(shì)必推動(dòng)更多政策落地。除了簡(jiǎn)化連鎖企業(yè)經(jīng)營(yíng)許可審批的條件和流程，并支持企業(yè)品牌的外擺促銷活動(dòng)以外，廣州今年將繼續(xù)發(fā)放億元政府消費(fèi)券，并且對(duì)汽車、家電等大宗消費(fèi)給予綜合性補(bǔ)貼來(lái)刺激消費(fèi)。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“預(yù)計(jì)下半年廣州零售地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)二季度的常態(tài)化恢復(fù)，然而消費(fèi)復(fù)蘇的不均衡以及市場(chǎng)主體和個(gè)體消費(fèi)者信心恢復(fù)緩慢給未來(lái)帶來(lái)了不確定性與挑戰(zhàn)。”

廣州零售地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有4個(gè)新項(xiàng)目在下半年入市，新增供應(yīng)達(dá)24萬(wàn)平方米。新入市項(xiàng)目在市區(qū)核心區(qū)域、市區(qū)非核心區(qū)域以及市郊均有分布。由于部分項(xiàng)目前期招商效果不理想，空置率可能會(huì)較高，給全市整體空置率增加上行壓力。項(xiàng)目租金表現(xiàn)預(yù)計(jì)將持續(xù)分化，天河北商圈頭部項(xiàng)目將繼續(xù)享受優(yōu)質(zhì)且稀缺資源所帶來(lái)的租金溢價(jià)。在番禺萬(wàn)博等靠近旅游景區(qū)及年輕人群集中的商圈，零售商因營(yíng)業(yè)收入恢復(fù)較快而擁有更高的承租能力。然而，部分市區(qū)非核心區(qū)域的成熟項(xiàng)目由于客群固定而零售收入難以在短期內(nèi)恢復(fù)到疫情前的水平，導(dǎo)致部分零售商選擇試水其他新興區(qū)域，其租賃需求放緩導(dǎo)致租金難以維持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其余市郊項(xiàng)目則因?yàn)槭芟M(fèi)與租賃需求復(fù)蘇不均衡的影響較大，整體租金重回上升軌道尚待時(shí)日。

華南非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)

2023年上半年，隨著華南地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)全面復(fù)常，消費(fèi)復(fù)蘇驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)整體向好。然而，不同城市、不同領(lǐng)域工業(yè)生產(chǎn)復(fù)蘇不均衡并出現(xiàn)復(fù)蘇強(qiáng)度分化，個(gè)別城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)前景仍面臨挑戰(zhàn)。但值得注意的是，跨境商貿(mào)行業(yè)表現(xiàn)亮眼。以廣州為例，今年1至5月廣州市一般貿(mào)易（含跨境電商）進(jìn)出口明顯提速，同比增長(zhǎng)30.2%，增速比去年同期提高10.4個(gè)百分點(diǎn)，可謂“風(fēng)頭正盛”。

隨著華南地區(qū)跨境商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與擴(kuò)張，相關(guān)企業(yè)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求正處于上升期。今年上半年，仲量聯(lián)行觀察到多家跨境電商頭部企業(yè)在華南地區(qū)完成了體量可觀的租賃成交，如三家頭部跨境電商企業(yè)于上半年在廣州、東莞和佛山三市合計(jì)租下了逾60萬(wàn)平方米的非保稅倉(cāng)儲(chǔ)空間，顯著推動(dòng)了市場(chǎng)去化。

雖然跨境電商行業(yè)租賃需求增長(zhǎng)迅速，但在經(jīng)濟(jì)前景不確定性尚存的情況下，第三方物流企業(yè)和國(guó)內(nèi)頭部電商等華南地區(qū)非保稅倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)的傳統(tǒng)租戶的租賃需求卻有所下滑。對(duì)于第三方物流企業(yè)而言，由于終端客戶愈發(fā)關(guān)注運(yùn)營(yíng)的成本和效率，其擴(kuò)張意愿和承租能力因此受到一定影響。而國(guó)內(nèi)頭部電商則更傾向于將倉(cāng)儲(chǔ)需求整合至自有的區(qū)域配送中心項(xiàng)目中，外租需求有所減弱。

2023年上半年，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州組成的華南地區(qū)五大非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱“華南五市”）新增供應(yīng)體量可觀，合計(jì)約116萬(wàn)平方米。因此，截至二季度末，除上半年無(wú)新項(xiàng)目入市的深圳，以及年內(nèi)新項(xiàng)目去化情況較為理想的佛山以外，其余三個(gè)城市的非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)空置率與去年年末相比均有不同程度的上升。其中，二季度廣州非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的空置率更突破20%，與去年年底相比上升超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。

整體而言，2023上半年華南非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)租金增速有所放緩，華南五市二季度租金同質(zhì)環(huán)比增長(zhǎng)率均不足1%，部分城市受新增項(xiàng)目租金低于市場(chǎng)水平影響，整體租金環(huán)比名義增長(zhǎng)率為負(fù)數(shù)。一方面，新項(xiàng)目的入市為存量租戶提供了更多選擇，部分存量租戶在續(xù)租談判過(guò)程中更為主動(dòng)，壓制了租金遞增的空間。另一方面，頭部跨境電商作為當(dāng)前市場(chǎng)上的租賃“主力”，需求體量大、議價(jià)能力強(qiáng)；而且此類企業(yè)由于SKU（庫(kù)存量單位）數(shù)量大，更傾向于租用大面積的倉(cāng)儲(chǔ)空間以方便管理，因此業(yè)主往往會(huì)在租金談判過(guò)程中適當(dāng)讓步，以推動(dòng)項(xiàng)目去化。

市場(chǎng)展望

中國(guó)經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)將延續(xù)當(dāng)前以消費(fèi)的恢復(fù)性增長(zhǎng)為主要驅(qū)動(dòng)力的復(fù)蘇模式，而消費(fèi)的復(fù)蘇有助于企業(yè)信心和預(yù)期的修復(fù)，且對(duì)于下半年華南地區(qū)非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求也將起到一定的支撐作用。

目前，數(shù)家國(guó)內(nèi)頭部跨境電商企業(yè)依然在華南地區(qū)積極尋求擴(kuò)張機(jī)會(huì)。仲量聯(lián)行華南產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部董事楊靳一表示：“預(yù)計(jì)此類企業(yè)在今年下半年將繼續(xù)成為租賃需求的重要來(lái)源，助力市場(chǎng)去化。不過(guò)，由于華南五市預(yù)計(jì)仍將有超150萬(wàn)平方米新增供應(yīng)在下半年入市，部分城市的非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)空置率將繼續(xù)面臨上行壓力，業(yè)主可能需要面對(duì)愈發(fā)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在大量新增供應(yīng)集中出現(xiàn)的短期沖擊下，部分業(yè)主，尤其是新竣工項(xiàng)目的業(yè)主在議價(jià)時(shí)恐將處于更為不利的地位，這也會(huì)使得整體租金增長(zhǎng)的空間在下半年繼續(xù)承壓。”

地產(chǎn)投資市場(chǎng)

自今年春節(jié)后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)明顯復(fù)蘇，今年上半年華南區(qū)以廣深為主的房地產(chǎn)大宗交易錄得數(shù)據(jù)約為164億元，達(dá)到去年全年交易額的71%。今年1-6月，廣州地區(qū)房地產(chǎn)大宗交易主要發(fā)生在琶洲CBD、魚珠CBD及科學(xué)城中心區(qū)，總交易額約為117億元，接近去年全年交易總額的85%。以物業(yè)類型劃分，占比最高的是辦公樓，約76.6億元，約占65%；從交易面積看，辦公樓的交易面積接近42萬(wàn)平方米，占比約82%。

雖然成交量有序恢復(fù)，但物業(yè)收入增長(zhǎng)預(yù)期承壓以及資本化率上升的雙重影響下，廣州辦公樓資本值對(duì)比去年第四季度下降2.4%。

除辦公樓物業(yè)外，零售類資產(chǎn)得益于消費(fèi)快速恢復(fù)以及退出途徑的清晰化預(yù)期，關(guān)注度有所回升。物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園及長(zhǎng)租公寓依然是投資機(jī)構(gòu)關(guān)注的熱點(diǎn)板塊。

市場(chǎng)展望

仲量聯(lián)行廣州投資及資本市場(chǎng)部董事伍啟泰表示：“房地產(chǎn)企業(yè)資金回收壓力仍在，因此去庫(kù)存依舊是接下來(lái)的主流。存量項(xiàng)目及增量項(xiàng)目為投資者創(chuàng)造更多交易可能的同時(shí)，也提高了項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)的烈度。”

上半年的經(jīng)濟(jì)得到穩(wěn)定恢復(fù)，但經(jīng)濟(jì)回升向好的動(dòng)力仍有改善空間，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中顯現(xiàn)出不均衡性，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)還將面臨挑戰(zhàn)，疊加新增的辦公物業(yè)供應(yīng)將加大整體去化壓力，將對(duì)辦公物業(yè)資本值的保持穩(wěn)定帶來(lái)挑戰(zhàn)，但考慮到整體發(fā)展前景不確定因素正在減少，預(yù)期資本值變動(dòng)波幅不大。

C-REITS（中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金）退出的可能性或?qū)⒋碳な袌?chǎng)產(chǎn)生更多相關(guān)交易。

備注：文中所述租金及售價(jià)，均基于建筑面積。

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