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今年，房企對土地愛得既熱烈又克制。

比如，投拓部門的善男信女們，集體排隊(duì)前往寺廟燒香；為了提高熱門地塊中簽率，房企紛紛祭出了“小馬甲”……

唯心唯物大法齊上陣背后，有能力的開發(fā)商主打一個看菜下碟——鎖定核心城市、核心板塊，而不是廣撒網(wǎng)撈魚。

而在一些能級稍弱的城市或地段，土地市場延續(xù)低價成交態(tài)勢。

眼看他家高樓起，這些地方難免有些委屈：

說好的回暖，到頭來熱鬧都是別人的。

搖號內(nèi)卷

2022年年終總結(jié)時，土拍市場的關(guān)鍵詞還是“兜底”。

到了今年上半年，“溢價”“觸頂”“搖號”等詞開始陸續(xù)返場。

·北京幾輪土拍中，幾乎每次參拍企業(yè)數(shù)量都會刷新歷史記錄

·廈門驚現(xiàn)88家房企搶第一塊地，到了搖號環(huán)節(jié)，池子都快放不下?lián)u號球了

這種轉(zhuǎn)變主要在于，現(xiàn)在競技場上是【僧多粥少】的局面。

首先官方不再大批量掛地。

機(jī)構(gòu)通過對今年部分重點(diǎn)城市供地計劃的研究發(fā)現(xiàn)——宅地供應(yīng)量有較大幅度下滑，宅地供應(yīng)占比從2021年的23%下滑至今年的17%。

少量多次，精品成分極高，妥妥吊胃口。

觀察上半年遭瘋搶的地塊，多數(shù)都位于高能級城市，區(qū)位也自帶BUFF，周邊一二手倒掛嚴(yán)重，但地塊小、總價低。

既不會對房企造成太大的資金壓力，去化也會相對樂觀，這是官方給出的誠意。

而無論是站C位的國央企，還是剛恢復(fù)元?dú)獾拿衿螅?strong>今年都有一個共識：聚焦優(yōu)勢區(qū)域的優(yōu)勢地塊，確定性的去化成為重要拿地標(biāo)準(zhǔn)。

這樣一看，官方和房企之間，房企和房企之間，想法從未如此趨同，于是熱鬧的一幕就出現(xiàn)了。

搞點(diǎn)人海戰(zhàn)術(shù)

土拍場上卷起來后，有房企開始因?yàn)閾u號的不確定性感到恐慌。

時隔2年，房企【馬甲】再次重現(xiàn)江湖。

3月份北京朱辛莊地塊拍賣時，一家房企一口氣派了旗下8家公司參與競拍。

其實(shí)北京早就對馬甲行為做出限制：“同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”。

但是該房企鉆的空子是，上述參拍公司隸屬于該集團(tuán)下面的【企業(yè)】，因此可以作為“不同企業(yè)的各個公司”，參與到同一塊地的競拍中。

房企們還是很不爽，雙手抗議。

端水大師北京，隨后也把規(guī)則更改為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得參與同宗地競買”。

上有政策，下有對策，時隔2月，順義新城一熱門搖號地花落一家成立7個月、員工僅3人的小公司。

業(yè)內(nèi)繼而挖出，該公司與某家頭部國企的往來密切，但因?yàn)殡p方?jīng)]有股權(quán)關(guān)系，也不好判定是誰家的小號。

后續(xù)房企照樣可以通過收購股權(quán)進(jìn)行操盤，只要我藏的夠深，你就沒辦法抓我。

房企們也可以放心，現(xiàn)在應(yīng)該不會復(fù)現(xiàn)當(dāng)年【動輒派出上百個馬甲】的情況。

國央企要求很嚴(yán)格，不敢輕易濫用馬甲。

還有，當(dāng)年敢于燒馬甲的民企，也所剩不多了。

試圖用魔法打敗魔法

這一年來，土地突然終止出讓的原因，多在于房企臨時“反水”，無人接盤。

但在南京，還有另一種可能。

今年5月南京二輪供地前，江北新區(qū)G02地塊突然因故終止出讓。

巧的是，地塊周邊的某樓盤業(yè)主正在抱團(tuán)抵制G02地塊出讓。

2016年該樓盤地塊土拍時，官方定的起拍價是1.3萬/平，但由于市場火爆，被開發(fā)商抬到2.3萬/平成交，目前該項(xiàng)目在售新房價格在2.8萬/平。

而這次土拍，官方將項(xiàng)目隔壁的G02地塊起拍價定在1萬/平。

七年過去，地價不升反降，業(yè)主這下坐不住了，這塊無辜的地，一下子被舉報了500多次。

官方也大喊無辜。

今年以來，南京的核心地塊熱度逐漸回升，觸頂?shù)仡l繁出現(xiàn)，但G02地塊所在的區(qū)域卻是例外：

近年來該區(qū)域供過于求，愿意拿這塊地的房企，本來就不多，調(diào)整地價也是順應(yīng)市場規(guī)律。

官方內(nèi)心OS：底價能成交我已經(jīng)很滿足了。

不僅是區(qū)域間冷熱不均，城市間也是。

今年以來，杭州、成都、蘇州等核心二線城市土拍一場比一場火爆，以杭州為例，前兩場土拍超過60%地塊觸頂成交。

但在鄭州、長春、天津等城市，市場還只能用“春寒料峭”形容，基本上都以底價成交。

我兜不動了

去年這個時候，民企們都在扎堆找錢，根本無暇顧及土拍。

去年這個時候，民企都在扎堆找錢，根本無暇顧及土拍。

今年融資端、銷售端有所好轉(zhuǎn)，一批民企對土儲的情緒也提起來了。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，從拿地企業(yè)來看，今年前4個月，央企國企仍然為拿地主力。

但是，去年全年民營房企拿地比例僅占16%，今年1-4月，民企拿地比例提升至34%，翻了一倍有余。

愿意頂峰相見的頭部民營房企不多，但起碼有了點(diǎn)希望——愿意來熱身陪跑了。

這其中，表現(xiàn)相當(dāng)狂野的是“外行人”。

在今年1-4月的房企土拍數(shù)據(jù)中，深耕安徽的【偉星房產(chǎn)】闖入全國新增貨值榜11名，超越了越秀、中海、中鐵建等國央企。

另一家新增貨值闖入前20的南通房企【亞倫房地產(chǎn)】，成了西安、廣州熱門地塊的超級錦鯉。

一個是賣五金的，一個是做紡織的，眼看土地價格封頂卻絲毫不退縮，果然還是實(shí)業(yè)給的底氣足。

與民企活躍形成鮮明對比的，便是城投。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從2022年12月以來，城投拿地占比已經(jīng)實(shí)現(xiàn)3連降，呈直線式下滑。

一方面，去年官方出臺《禁止通過舉債虛增土地收入》，政策慢慢壓實(shí)后，一定程度上約束了城投盲目拿地的行為。

另一方面，去年一直在托底的城投，債務(wù)總量也在直線上升，說什么也不能輕易增加KPI了。

以前是，拿不完，根本拿不完。

現(xiàn)在是，拿不動，根本拿不動。

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